Appartement als investering: U koopt een appartement als investering terwijl er nog een huurder in zit. Waarmee houdt u in een dergelijk geval het best rekening? Moet u rekening houden met bepaalde termijnen? Wat gebeurt er met de huurwaarborg?
Huurder blijft er gewoon in. De huur die afgesproken was met de vorige eigenaar loopt na de verkoop immers in principe gewoon verder. Het is dan ook niet nodig dat er een nieuw huurcontract gesloten wordt. Het oude contract blijft immers zonder meer doorlopen.
Moet u dan niets ondernemen? Toch wel. U schrijft als nieuwe eigenaar uiteraard een aangetekende brief aan de huurder om hem op de hoogte te brengen dat er een nieuwe eigenaar is én een nieuw rekeningnummer om de huur op te betalen. Om discussies te vermijden, is het best om de oude eigenaar mee te laten tekenen of om een kopie mee te sturen van de notariële akte. De huurder wil immers zeker weten dat er echt een nieuwe eigenaar is...
Let op! U kan deze brief pas na de notariële akte verzenden. Het is immers in principe pas vanaf dat moment dat u als nieuwe eigenaar het huurgeld kan opvragen.
Bepaalde termijn om huur stop te zetten? Ook al wil u niet zelf in het appartement wonen, het is wel mogelijk dat u het wil verbouwen. En dus toch de huurder uit het pand moet zetten...
Moet u dan snel reageren? Enkel als de huurovereenkomst niet geregistreerd is, speelt dat een rol. U kan in dat geval de huurder eruit zetten door binnen de drie maanden na het verlijden van de notariële akte een opzeg van drie maanden te geven. U moet dan wel kunnen aantonen dat u belangrijke werken wil uitvoeren, anders moet u toch nog een vergoeding betalen aan de huurder.
Let op! De koopovereenkomst kan wel een stok tussen de wielen steken. Het kan zijn dat er in deze overeenkomst staat dat de nieuwe eigenaar het huurcontract moet respecteren. Is dat voorzien, dan kan hij de huur niet zomaar opzeggen...
Anders bij een geregistreerd contract? Ja, dan zal u meer geduld moeten uitoefenen. In dat geval gelden voor hem dezelfde regels als voor de oorspronkelijke eigenaar. Dit houdt in dat u een woninghuurovereenkomst van negen jaar niet zomaar op elk moment kan stopzetten om te verbouwen. U kan het huurcontract dan immers enkel opzeggen na drie, zes of negen jaar én met een voorafgaande opzegtermijn van zes maanden.
Hoe zit het met de huurwaarborg?
Staat die op een geblokkeerde rekening? Meestal is dat het geval. Het probleem is dat de huurder op het einde van de huur bij de nieuwe verhuurder zal aankloppen om de huurwaarborg vrij te maken. De bank maakt de waarborg echter niet vrij zonder de toestemming van de vorige eigenaar die tekende voor de waarborg.
Voorzie dit bij de verkoop. Nadien is het immers niet meer evident om dit geregeld te krijgen. U laat de verkoper dan ook het best op het moment van de koop een document ondertekenen waarbij de geblokkeerde rekening van de huurwaarborg overgedragen wordt naar u als nieuwe eigenaar. De meeste banken hebben hiervoor modeldocumenten.
Tip. Ook als de waarborg op een andere manier overhandigd werd, dan zorgt u er het best voor dat dit bedrag aan hem overgedragen wordt.
Conclusie. Werd het huurcontract niet geregistreerd, dan kan u binnen de drie maanden na de notariële akte de huur opzeggen met een termijn van drie maanden om er belangrijke verbouwingswerken uit te voeren. Regel bij de verkoop uitdrukkelijk de overdracht van de huurwaarborg met de verkoper.
(Bron: Tips & Advies Vastgoed)