De markt van het Belgische luxevastgoed breekt opnieuw verkooprecords. Zo is vorig jaar een recordaantal van liefst 747 huizen en 237 appartementen boven het miljoen euro verkocht in ons land, of bijna drie per dag. De markt is intussen goed voor een omzet van een slordige 1,27 miljard euro, zo leert een analyse van Hillewaere Vastgoed, dat gespecialiseerd is in luxepanden. “Ondanks de uitbraak van het coronavirus en de economische gevolgen ervan houdt het luxesegment stevig stand”, aldus onze CEO Roel Druyts. “De aandacht om mooi en comfortabel te wonen is zelfs sterk toegenomen.”


Na de uitbraak van de financiële en economische crisis goed 12 jaar geleden, nam de markt voor het luxevastgoed op vele plekken een stevige duik, zeker in de provincie Antwerpen. Maar sinds enkele jaren schakelt het segment opnieuw enkele versnellingen hoger. Terwijl in 2017 alweer 810 miljoenenwoningen werden verkocht, waren er dat het afgelopen jaar zelfs 984, zo blijkt uit een analyse van Hillewaere Vastgoed, op basis van de cijfers van Statbel. 

Vooral in Vlaanderen (+10% tov 2018 en +20% tov 2017) en Brussel (+4% en +18%)  is een opvallende groei zichtbaar. Hier is de voorbije jaren opnieuw kapitaal opgebouwd en dus ook duidelijk besteed. De West-Vlaamse markt, met Knokke-Heist op kop, is de absolute koploper, daarna volgen Brusselse gemeenten zoals Ukkel en Elsene. Ook in Antwerpen is de interesse in luxevastgoed opnieuw op niveau.

“Wat opvalt, is dat de kopers erg prijsbewust te werk gaan. Er wordt goed onderhandeld. We zien dat bijvoorbeeld een nieuw gebouwde villa in de meeste gevallen moeilijk de kostprijs in herverkoop haalt. Met andere woorden: in dit segment wordt geen ‘bonus’ betaald om snel over een woning te kunnen beschikken, terwijl dit in de lagere segmenten vandaag vaak wél gebeurt.”

De mediaanprijs voor huizen en appartementen in het miljoenensegment zakte in drie jaar tijd ook met om en bij vier procent naar respectievelijk 1,35 miljoen euro en 1,27 miljoen euro. 

“Toch mag je je niet blind staren op die mediaanprijs. Elke verkochte woning is uniek. Het absolute aantal transacties is nog enigszins beperkt om er grote prijsstijgingen of -dalingen uit af te leiden. Enkele zéér dure panden kunnen de mediaan al sterk beïnvloeden.”

Urban lifestyle

Traditioneel gaat vooral een iets ouder publiek op zoek naar een groot luxeappartement. Maar vandaag zien de verkopers bij Hillewaere dat ook jongere gezinnen kiezen voor de stad, om zich een zogeheten urban lifestyle aan te meten.

“In grote steden valt op dat ook meer inwoners uit de groene rand en zelfs een wijdere omgeving er een pied-à-terre kopen om het weekend in de stad door te brengen. Beide situaties brengen een trendbewust publiek op de been en dat zorgt opnieuw voor een stijgende vraag. Vooral in Antwerpen is dit zichtbaar.”

Compacter buiten stad

Wat villa’s betreft, gaat het om een divers publiek, maar vooral toch 35- tot 50-jarigen die luxueuzere woningen zoeken en weinig tijd hebben. Vaak gaat het om bedrijfsleiders of vrije beroepers, zoals artsen en notarissen. Toch is er ook bij deze doelgroep één en ander veranderd, zo blijkt. 

“De écht grote eigendommen, met bijvoorbeeld een manège, vinden vandaag veel moeilijker een koper. Luxueuze woningen die compacter zijn, maar met een veel hogere afwerkingsgraad, zijn daarentegen bijzonder in trek. Alle ruimtes zijn hier benut en vaak is er plaats gemaakt voor wellness, fitness, cinema of zwembad. En wat zeker opvalt: er is meer aandacht dan vroeger voor stijlvolle buitenruimtes. Zo hebben woningen vandaag een heel luxueus ingericht bijgebouw, dat soms een prijskaartje heeft van twee normale woningen.”

West-Vlaanderen: blijvende aantrekkingskracht van Knokke

Wanneer we de markt van miljoenenwoningen op provinciaal vlak bekijken, valt meteen op dat West-Vlaanderen koploper is. Heel ongewoon is dat niet, als je weet dat Knokke-Heist nog steeds dé hotspot is voor een mondain tweede verblijf. 

“En niet alleen bij Belgen. Ook Duitsers, Nederlanders en Luxemburgers zijn bereid om meer dan 2 miljoen euro op tafel te leggen voor een comfortabele plek aan de Belgische kust. De uitbraak van het coronavirus heeft daar vooralsnog weinig aan veranderd. Daarnaast realiseren veel landgenoten zich dat een aangename omgeving belangrijk kan zijn. Denk maar aan de tweedeverblijvers die al snel bij de regering aandrongen om de weg naar de kust weer te openen. In Knokke hebben sommige makelaars in de voorbije maanden mei en juni alvast dubbel zoveel verkocht.”

Na Knokke-Heist, met 195 verkochte miljoenenwoningen in 2019, vond je vooral ook in Brugge (12) en Kortrijk (9) een aantal nieuwe eigenaars van royale panden.

Antwerpen: aantal luxeflats stijgt snel

In de provincie Antwerpen werden het voorbije jaar 129 huizen en 42 appartementen voor minstens één miljoen euro verkocht. 

“Hier stellen we vast dat het aantal projecten met luxeflats toeneemt. En dat vooral de prijzen per vierkante meter fors de hoogte ingaan. Gevolg is dat ook meer kleinere appartementen de kaap van één miljoen ronden.”

Het coronavirus heeft ook in de provincie Antwerpen vooralsnog weinig invloed op de verkoop. Bij Hillewaere alleen al verkochten ze in juni acht miljoenenpanden, of gemiddeld twee per week. Volgens Druyts is de vraag op dit moment nog steeds hoog en zijn de prijzen in licht stijgende lijn. Of dit in het najaar ook zo zal blijven, moet echter nog blijken. 

“De stad Antwerpen zit qua populariteit zeker in de lift en is naar Europese normen nog steeds erg goedkoop in dit segment. Zeker de zuidrand van de Scheldestad beleeft hoogdagen, omdat de ring een probleem blijft op het vlak van mobiliteit. Anderzijds zien we ook opnieuw Nederlanders de grens oversteken omwille van aangekondigde wijzigingen in de vermogensbelasting bij onze noorderburen. Dit kan straks wel eens gunstig uitdraaien voor wie een luxueus pand wil verkopen in het noorden van de provincie.”

Brussel: internationaal cliënteel

De markt in Brussel lijkt zich verder gestabiliseerd te hebben in 2019. De top-3 gemeenten - Ukkel, Sint-Pieters-Woluwe en Elsene - blijft ook ongewijzigd tegenover de voorbije jaren. Dat heeft alles te maken met de nabijheid van de Europese instellingen en het NAVO-hoofdkwartier. 

“De Fransen - die sinds enkele jaren bijzonder actief waren omwille van de ‘rijkentaks’ - zijn een belangrijke groep in het Hoofdstedelijk Gewest, maar Brussel blijft een aantrekkingspool voor een zeer breed internationaal publiek. Het telt in totaal een 140-tal instellingen en organisaties die (on)rechtstreeks verbonden zijn met de Europese instellingen of de NAVO. Zolang deze twee organisaties in het Gewest gevestigd zijn, zal er grote interesse blijven in panden in het hogere segment.”

Wat wel opvalt in Brussel, is dat momenteel een stuk minder onderhandeld wordt over prijzen. Uit de analyse van Hillewaere blijkt dat de vraag zich de voorbije maanden heeft opgebouwd - plaatsbezoeken waren tot midden mei niet toegestaan - waardoor het voor vele geïnteresseerden plots ‘snel’ moest gaan.

Vlaams-Brabant: Brussel duwt in de rug

In Vlaams-Brabant werden vorig jaar 112 miljoenenwoningen verkocht, waarvan 90 procent huizen en villa’s. Opvallend ook: dat waren er bijna een vijfde meer dan een jaar eerder en al de helft meer dan in 2017.

“Er moet evenwel een onderscheid worden gemaakt tussen het oosten en het westen van de provincie. Het luxesegment doet het vooral goed in gemeenten zoals Sint-Genesius-Rode, Kraainem en Tervuren. Zij krijgen een steeds internationaler publiek op bezoek dat in Brussel minder rust vindt. In het oosten van de provincie zien we dat in Leuven wel enkele panden boven het miljoen de deur uitgaan, maar daar blijft het grotendeels bij.”

De gemiddelde prijs van een woning in dit segment is min of meer gelijk gebleven in de provincie, maar toch merken makelaars dat hier goed onderhandeld wordt. Dat heeft vooral te maken met de steeds strengere energiemaatregelen die een grondige renovatie vereisen. 

Oost-Vlaanderen: stabiel

In de provincie Oost-Vlaanderen zijn in een jaar tijd evenveel huizen boven één miljoen euro verkocht tov 2018. Ook wat de mediaanprijs betreft, zien we dat deze ongeveer stabiel is gebleven. De top-3 steden en gemeenten blijven Gent (30 huizen), Sint-Martens-Latem (19) en Deinze (5).

“Wat wel opvalt, is dat er wat meer appartementen boven het miljoen zijn verkocht in Gent. Alles in totaal een 13-tal. Vaak gaat het om oudere koppels, 60-plussers, die hun villa verkopen en naar de stad trekken, meestal naar het centrum. In tegenstelling tot een luxevilla, halen deze appartementen doorgaans wél de kostprijs in herverkoop. Een van de belangrijkste redenen daarvoor is dat de doorlooptijd van zo’n appartement veel korter is. Ze blijven modern en ze zijn eenvoudig opnieuw in te richten.”

Latem blijft een eiland op zich. Volgens Druyts blijft de gemeente erg populair in het segment. Covid-19 heeft daar weinig effect op.

Limburg: markt blijft rustig

In de provincie Limburg zijn in een jaar tijd 40% meer huizen boven één miljoen euro verkocht in vergelijking met 2018, maar in absolute getallen gaat het om ‘slechts’ 24 huizen. Wat de miljoenenappartementen betreft, was de markt in 2019 zo goed als onbestaande. In heel Limburg zijn er twee verkocht.

“Alle activiteit situeert vooral in of rond Hasselt en Genk. Steeds meer gefortuneerde Limburgers willen hun grote villa op het platteland inruilen voor een ‘karakterwoning’ - denk aan een herenwoning met stadstuin en garage - in de stad of aan de stadsrand. Dit type woningen is een nieuw statussymbool geworden, iets wat niet iedereen heeft. Kandidaat-kopers willen in hun nieuwe woning evenveel woonoppervlakte en comfort als in hun oude woning, maar dan dichtbij of in de stad. En dat mag wat kosten.”

Dit bericht werd opgepikt door de pers, onder andere door: