Het voorbije kwartaal waren er, vergeleken met het voorgaande, minder transacties. De vastgoedprijzen stegen lichtjes. Een gevolg van onzekerheid bij privékopers en enthousiasme bij beleggers, verklaart Philippe Janssens van Stadim.?
De notarisbarometer die deze week werd gepubliceerd, leek wel het noorden kwijt. In vergelijking met het voorgaande kwartaal werden er tussen juli en september 7,5 procent minder woningen verkocht. Toch stegen de prijzen van huizen met gemiddeld 1,2 procent en die van appartementen met 2,5 procent. Vergeleken met dezelfde periode vorig jaar lopen de stijgingen zelfs op tot 8,8 en 9,5 procent.
De vastgoedmarkt houdt goed stand. Of lezen we dat verkeerd?
Philippe Janssens, afgevaardigd beheerder van Stadim: “De cijfers van de notarisbarometer baseren zich op de verkoopovereenkomst. Ze lopen drie tot vier maanden vooruit op de gegevens van de FOD Economie, die kijken naar de datum van de akte. Wat hier voorligt, bevestigt onze vaststelling dat we dit jaar nauwelijks boven het prijsniveau van de tweede jaarhelft van 2010 klimmen.”
Waarom blijft vastgoed ter plaatse trappelen?
Janssens: “De vastgoedprijs hangt samen met vier parameters; de inflatie, de koopkracht, de intrest en bijhorende terugbetalingscapaciteit en de duurtijd van de financiering. Op basis van de hogere inflatie en de lagere rentevoeten waren we begin dit jaar uitgegaan van een potentiële prijsstijging van 6 procent. Maar die doet zich dus niet voor. We vermoeden dat de economische onzekerheid en de eurocrisis leiden tot grote voorzichtigheid bij de privékopers.”
En toch noteert men grote prijsstijgingen bij de appartementen?
Janssens: “De hoofdmoot van de markt bestaat uit mensen die een woning kopen voor eigen gebruik. Die groep, die vooral woonhuizen en grote appartementen koopt, is manifest voorzichtiger geworden. De prijsstijgingen doen zich voor bij kleinere appartementen omdat de beleggers vastgoed herontdekt hebben. Het gaat meestal om nieuwbouwprojecten, die door financiële instellingen aangeprijsd worden als ‘veilige belegging’.
Maar met een betrekkelijk laag rendement?
Janssens: “Precies omdat de belegging hier als ‘veilig’ geldt, nemen de kopers vandaag al vrede met een rendement van 3 procent netto. In verhouding tot de huurprijs betalen ze een hoge aankoopprijs. Maar blijkbaar is dat ook de prijs die ze in deze tijden willen betalen voor zekerheid. Liever dat dan opnieuw halsoverkop aandelen te moeten verkopen.”
Is vastgoed vandaag een veilige investering?
Janssens: “De Belgische vastgoedmarkt beschikt over buffers tegen bruuske bewegingen. Door de hoge registratierechten is er een traag herverkoopritme. Mensen denken op lange termijn. Dat blijkt ook uit de manier waarop ze hun aankoop financieren. Het liefst via een vaste rentevoet. De gevolgen van een rentestijging van 1 procent zijn daarom nooit zo hevig als op de Amerikaanse of Britse markt, waar de hele portefeuille van hypothecaire leningen de schok voelt. Bij ons krijgen we meestal een lichte daling van het aantal transacties en later, soms gespreid over twee jaar, een daling van de prijs.”
Zijn grote prijsschommelingen of is een ineenstorting van de markt dan uitgesloten?
Janssens: “De belangrijkste parameters, inflatie en koopkracht, zijn op dit moment stabiel. We hoeven dus niet meteen prijssprongen te verwachten. Wat niet betekent dat er zich geen schommelingen kunnen voordoen. Als de intrest met
1 procent zou stijgen bij een inflatie die niet beweegt, dan is het effect een mogelijke prijsdaling tot 7,5 procent. Krijgen we een totaal economisch debacle, dan daalt de koopkracht en zullen we dat ook scherp voelen in de prijzen. De enige troostprijs voor wie in vastgoed investeert, is dat de huurprijzen geïndexeerd zijn.”
Massaal in vastgoed beleggen is een relatief nieuw fenomeen. Is dat ook zonder gevaar?
Janssens: “Na de Tweede Wereldoorlog bestonden er hier geen fondsen of bevaks. Men bouwde naar eigen behoefte. Vandaar dat onze woningenbestanden niet alleen een grote diversiteit kennen, maar ook een hoge kwaliteit. Door die beweging naar beleggers komen er steeds meer grootschalige projecten. En dat betekent ook een groter risico op kwaliteitsverlies.”
Zijn vastgoedbevaks een alternatief voor de belegger die de beurs beu is?
Janssens: “De twee bevaks waarvoor wij als schatter optreden, Aedifica en WDP, houden bijzonder goed stand. Bij Aedifica is de reden ongetwijfeld de hoge bezettingsgraad. Rust- en verzorgingstehuizen vormen een belangrijk aandeel in hun portefeuille en die keuze blijkt te renderen. De nood aan RVT’s neemt nog steeds toe. Ze werken uitsluitend met langlopende contracten, van gemiddeld 17 jaar, wat een constant rendement garandeert.”
“Ook het industrieel vastgoed van WDP kan op een hoog huurrendement rekenen. Als een winkel op de Meir jaarlijks 4,75 procent oplevert, dan loopt dat voor een industriële overslagruimte op tot 6,75 procent. De bezettingsgraad is erg hoog, omdat de sector anticyclisch werkt. Bij een economische vertraging nemen de voorraden toe en moet er meer opslagruimte worden gehuurd.”
Ziet het plaatje er voor de kantorenmarkt minder rooskleurig uit?
Janssens: “Bevaks die in de kantoren zitten, hebben het omgekeerde probleem. De leegstand en het risico op leegstand neemt vandaag toe. De kans is groot dat huurcontracten worden stopgezet of verlengd worden aan een lagere prijs. En we zitten al met een overaanbod. In Brussel staat er 1,2 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg, een erfenis van de dotcomcrisis en daarna uitgediept door de crisis van 2008. Aan 30 vierkante meter per werknemer, betekent dat er 30.000 jobs moeten bijkomen om die ruimte een bestemming te geven.”
En dat is onmogelijk?
Janssens: “Als Europees centrum wint Brussel nog aan belang, maar veel bedrijven kiezen door de fileproblemen of het Vlaamse fiscale beleid liever voor de rand. Op de residentiële markt merk je dezelfde beweging. In Brussel heeft men in 2002 vastgehouden aan de 12,5 procent registratierechten met een stagnering tot gevolg, terwijl Vlaanderen dankzij de verlaging tot 10 procent een aanzienlijke stijging in het aantal transacties heeft gekend.”
(bron: Netto)